[리츠활성화]98조 부동산 '리츠' 시장 판 키운다…국토부 "규제 풀고, 사업성UP"

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[리츠활성화]98조 부동산 '리츠' 시장 판 키운다…국토부 "규제 풀고, 사업성UP"

정부가 98조 원 규모의 국내 리츠(REIT) 시장을 집중 육성한다.

이를 위해 현행 규제 일변도의 리츠제도를 지원 중심으로 재편해 사업성을 끌어올린다. 또 국민들의 리츠 투자 접근성을 높여 고배당률을 통한 가계 소득 증진을 도모한다는 목표다.

정부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다.

리츠는 다수의 투자자로부터 모은 자금을 바탕으로 부동산을 매입한 뒤 여기서 발생한 수익을 배당하는 부동산투자회사를 말한다. 최근 3년간 평균 배당률은 8~9% 수준으로, 지난 2020년 9만 명이었던 투자자는 지난해 41만 명까지 늘었다.

리츠의 개념 및 특징

✅ 개념

▶ 리츠(Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구입니다.

▶ 리츠는 부동산 시장에 대한 간접 투자 수단으로, 투자자들에게 다양한 기회를 제공하고 있습니다.

✅ 리츠의 주요 특징과 의의는 다음과 같습니다
▶ 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공: 소액투자자들도 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.

▶ 투자한 부동산에 대한 세입자 관리 등 신경쓸 필요가 없습니다.(전문 회사에서 운영 및 관리)

▶ 부동산 가격 안정화: 투기적 부동산 시장을 건전한 투자 시장으로 전환하여 가격 안정을 도모합니다.

▶ 건설시장 활성화: 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자 도관체 역할을 합니다.

▶ 부동산 산업 발전: 부동산 시장을 선진화하고 전문인력을 육성하여 경쟁력을 높입니다.

✅ 현재 한국의 리츠 시장 현황
▶ 총자산 규모는 약 6조원입니다.
▶ 30개의 리츠 회사가 운영 중이며, 1개사 평균 약 2천억원을 운용하고 있습니다.

✅ 투자 방법
▶ 개인 투자자들은 리츠 주식을 판매하는 증권사를 통해 투자할 수 있습니다.

✅ 세금 관련
▶ 리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세는 감면되지만, 개별 주주에게는 배당소득에 대한 소득세(법인의 경우 법인세)가 부과됩니다.

▶연금저축계좌 또는 퇴직연금계좌에서 투자할 경우 배당소득세(15.6%) 감면됩니다.

리츠 사업 기회 확대…"규제→지원 중심 재편"

✅ 규제→지원 중심 재편…투자 접근성 확대·CR 리츠 등 재도입

▶ 우선 정부는 리츠가 좋은 부동산을 먼저 취득할 수 있도록 지원한다. 이를 위해 현재 개발단계의 사업 지연 요소로 꼽히는 리츠 '인가'를 '등록제'로 전환하고, 운영 단계에서는 '인가제'를 적용한다.

▶또 개발단계에서 50% 이하인 1인 주식 소유한도 적용을 제외하고, 57개에 달하는 공시·보고 의무는 투자보고서만 보고하도록 완화한다.

▶준공 후 2년 이내에 주식 30%를 공모하도록 한 공모 기한은 중공 후 최대 5년으로 개선한다. 사업비 증가, 공실 리스크 등 개발 단계에서 발생한 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려를 사전 차단하기 위해서다. 그간 자금 조달이 어려웠던 비주택 사업은 건설공제조합의 PF(프로젝트파이낸싱) 보증으로 지원한다.

리츠 투자 대상

✅ 리츠 투자 대상은 고령화, AI(인공지능) 시대에 대비해 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대한다.

▶ 특히 2·3기 신도시 우수택지를 활용해 시니어주택과 의료·상업 복합시설인 헬스케어 리츠를 오는 2030년까지 10곳까지 공모할 예정이다. 또 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등에 투자를 허용한다.

▶ 국토부 관계자는 "신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공할 계획"이라고 말했다.

▶ 이와 함께 올 연말까지 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 업무를 총괄 지원하는 전담 지원 기구인 리츠지원센터 운영 방안도 마련한다. 또 오는 8월 리츠 산업 육성과 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 민간 자문기구도 설립한다.

▶ 이외에 리츠 운영상 규제도 합리화한다. 신속한 인가를 위해 불필요한 공시·공고 등 절차를 생략하고 필수 업무는 인가 전에도 허용한다는 방침이다.

✅ 국민 리츠 '투자 기회' 확대…공공지원민간임대 리츠 등 추진

▶ 국민들의 리츠 투자 정보 접근성도 높일 예정이다. 이를 위해 연구용역을 통해 분기별 공시하는 투자보고서를 전면 개편하고, 투자보고서 정보 DB(데이터베이스)화 및 데이터 시각화 등 리츠 정보시스템 개편 작업을 수행한다.

▶부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 '지역상생리츠'도 도입한다. 또 투자자가 자산 현황, 자금조달 여건 등을 충분히 판단해 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정도 손질한다. 공모기한의 경우 영업인가 후 2년 이내 공모에서 3년 이내로 확대한다.

▶투자자 권리와 보호도 한층 강화한다. 이를 위해 리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해 월 단위 배당을 할 수 있도록 허용하고, 리츠 이사회 구성·운영 등에 대한 가이드라인을 마련한다.

✅ 부동산 시장에서의 리츠 '역할론'도 확대된다.

▶ 대표적으로 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 '공공지원민간임대리츠'가 인수하도록 지원한다. 이는 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진하는 방식이다.

▶ 앞서 국토부가 진행한 자체 수요 조사 결과, 총 55건(면적 109만㎡, 세대수 2만7000가구)이 접수된 것으로 나타났다.

▶ 국토부는 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안해 현행 3년간 300가구인 시공사 참여 요건을 5년간 300가구로 완화한다는 방침이다.

▶ 미분양 주택 해소를 위해 'CR 리츠'도 연내 재도입한다. 이는 재무적 투자자(FI)와 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 주택을 매입·운영한 뒤 부동산경기 회복 시 이를 매각하는 구조다. CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안에는 취득세·종부세 각종 세제 혜택이 부여된다.

▶ 국토부에 따르면 사전 수요 조사 결과 시장에선 미분양 주택 약 5000가구가 접수됐으며, 과거 6개 CR리츠를 통해 총 2163가구(준공 후 1513가구, 준공 전 650가구) 매입 전례가 있다.

▶ 또 미국, 일본 등 선진국에서의 대형화된 '중산층 민간임대주택'을 집중 육성한다. 현재 우리나라는 민간의 경우 전세 및 개인 위주로, 공공은 취약계층 지원으로 이원화돼 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택 부족하다는 판단에서다.

▶ 국토부 관계자는 "안정적 임대수익을 바탕으로 20년 이상 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화하겠다"며 "공공택지, 기금출자 등 적정 수준 지원 및 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등을 추진할 예정"이라고 했다.

▶ 그러면서 "관계부처 세부 협의 등을 거쳐 7월 중 도입방안 발표할 것"이라고 덧붙였다.