미국 상업용 부동산에 대한 월가 의견

미국 상업용 부동산에 대한 월가 의견으로 은행위기로 전이될 것이라는 주장과 이와는 반대로 심각한 침체를 부를 가능성이 적다는 주장이 있어 소개해 드립니다.

이번주 미증시 마감시황을 정리하다 보니, 부동산 관련 섹터의 주가는 -4.4% 하락하며, 11개 업종 중 가장 많이 하락하였는데요. 과연 미국 상업용 부동산에 대한 월가 예측 중 어떤 의견이 맞을 까요?

[미국증시시황] - 주간 미증시 마감시황-2023년6월25일

주간 미증시 마감시황-2023년6월25일

주간 미증시 마감 시황으로 뉴욕증시는 다우 -2.07%, S&P500 -1.85%, 나스닥 -2.06% 하락으로 마감하였고, 섹터 모두 하락하였으며 부동산, 소재, 기술, 에너지 업종 순으로 하락하였습니다. 이번주에 있

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그럼 상업용 부동산 관련 위기와 관련된 월가의 서로 상반된 의견에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

상업용 부동산 위기가 은행 위기로 전이될 것으로 보는 측의 주장

① 상업용 부동산 가격 하락이 심화하고 있고( 고점 대비 10% 이상 하락 추정) 거래량은 80%까지 감소하였음.

② 상업용 부동산 대출은 전체 은행 대출자산의 24%를 차지한다. 부실화되면 은행 건전성에 큰 영향을 미칠 수밖에 없음.

③ 상업용 부동산 대출은 장기 고정금리가 많은 주거용과 달리 만기 5년 미만의 변동금리 대출이 대부분임.

④ 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출이 내년까지 1조1000억 달러에 달함.

⑤ 상업용 부동산 대출은 취약한 중소 은행에 집중되어 있으며, 자산규모 1800억 달러 미만의 중소 은행이 전체 대출의 70%를 보유하고 있음.

상업용 부동산 위기로 심각한 침체가 발생하지 않을 것이라는 주장

① 상업용 부동산 대출은 주거용 아파트 43%, 사무용 빌딩 19%, 산업 시설(물류센터, 데이터센터 등) 8%, 호텔 7% 등으로 구성되어 있다. 문제가 되는 것은 사무용 빌딩이며, 그중에서도 신축 빌딩이나 좋은 위치에 있는 A, B+급은 문제가 없다. 상업용 부동산 대출 중 주거용, 산업 시설 등을 제외하면 2024년까지 만기 도래하는 금액은 6000억 달러 수준.

② 은행 건전성은 2008년 금융위기 이후 대폭 개선되었고 상업용 부동산에 대한 담보대출비율(LTV)도 금융위기 전 60%대 후반에서 현재 50% 후반으로 낮아졌음. 상업용 부동산 가격이 50% 가까이 떨어지지 않는다면 은행 문제로는 번지지 않을 수 있으며, 또 금융시스템 안정에 중요한 대형은행들은 상업용 부동산 대출 비중이 30%에 그친다.

③ 상업용 부동산 부도가 생겨도 손실은 점진적으로 반영될 수 있다. 2007~2008년 금융위기 당시 상업용 부동산 모기지 채권(CMBS)의 누적 손실률을 보면 1~3년간 손실률은 1~3% 미만에 그쳤음. 5년이 지나면서 손실률이 높아졌다. 이런 지연은 부도가 발생한 뒤 채권자들이 청산하기까지 절차상 많은 시간이 소요되기 때문이다. 은행 등 대출 기관은 위기 초반에는 대출을 연장해줘 디폴트를 지연시키기도 한다.

④ 문제가 퍼진다면 정책당국이 신속하게 대응할 것이다. 단기 유동성을 제공해 연쇄 파산을 막고 대형은행과의 합병 등을 유도할 수 있다.