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전세가격이 오르는 이유(주택임대차보호법 - 임대차법)
최근 전세가격이 오르는 이유로는 여러가지 원인(대출 금리 상승, 매매가격 상승 등)이 있겠으나, 4년 전부터 시행된 주택임대차보호법(임대차법)에 따라 세입자는 2년 계약 만료 후 계약 갱신을 할 수 있게 되었고, 갱신 시 집주인은 전세금을 5%만 인상할 수 있도록 법으로 정하였습니다.
이에 4년 전에 계약한 전세 기간이 만료됨에 따라, 그 동안 전세금을 5% 이상 인상하지 못하였던 집주인들이 일제히 올리는 상황이 발생하여, 전세 가격이 상승하였습니다.
그럼 전세 임대차 3법에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 : 임차인 보호 강화
- 임차인은 계약 만료 시 1회에 한해 2년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
▶ 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
▶ 계약 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
▶ 임차인은 계약 체결 전 임대인의 세금 체납 정보를 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법 : 전세보증금 보호 강화
- 임차인은 계약 체결 전 해당 주택에 설정된 선순위 권리금액을 확인할 수 있습니다.
▶ 이를 통해 전세보증금 반환 가능성을 미리 파악할 수 있습니다.
▶ 소액임차인의 범위와 최우선변제금액이 상향 조정되어 전세보증금 회수 가능성이 높아졌습니다.
주택임대차보호법 : 기타 주요 내용
- 임대차계약서에 '세입자 보호 특약'과 '관리비 기재란'이 신설되어 임차인 권리가 강화되었습니다.
- 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용됩니다.
전세 임대차법이 적용되는 경우
- 전세 임대차법은 다음과 같은 경우에 적용됩니다.
- 기존 전세 계약 갱신 시
▶ 임차인은 계약 만료 시 1회에 한해 2년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
▶ 이 때 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
- 신규 전세 계약 체결 시
▶ 임대인은 전세 보증금을 주택 가액의 일정 비율 이상으로 책정해야 합니다.
▶ 임차인은 계약 전 해당 주택의 권리 관계를 확인할 수 있습니다.
▶ 미등기 전세 계약의 경우에도 주택임대차보호법이 준용됩니다.
- 요약하면, 기존 전세 계약 갱신과 신규 전세 계약 체결 시 임대차 3법의 각종 세입자 보호 조항이 적용되며, 미등기 전세라도 이 법의 보호를 받습니다.
전세 임대차법이 적용되지 않는 경우
- 전세 임대차 3법이 적용되지 않는 경우는 다음과 같습니다.
▶ 새로운 임대차 계약을 체결할 때
▶ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 새로운 계약을 체결하는 경우에는 전월세상한제(5% 이내 인상 제한)가 적용되지 않습니다.
▶ 기존 계약 만료 후 재계약할 때
▶ 기존 계약이 만료되어 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에는 전월세상한제가 적용되지 않습니다.
▶ 전세에서 월세로 전환할 때
▶ 전세계약에서 월세계약으로 전환할 때는 전월세전환율을 준수해야 하지만, 전월세상한제(5% 이내)는 적용되지 않습니다.
▶ 신규 전세 계약일 때
▶ 새로 전세 계약을 체결할 때는 전월세상한제가 적용되지 않습니다.
- 따라서 전세 임대차 3법은 기존에 존속 중인 계약에 대해서만 적용되며, 새로운 계약을 체결하거나 기존 계약이 만료된 후 재계약할 때는 적용되지 않습니다.
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